房地产怎么害苦美国和日本
2020-04-21 15:56:57
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       格林斯潘说:“ 泡沫是很难确定的,除非它破了。”

     1929年10月24日,黑色星期四,美国股市的突然崩盘。股价下跌最多的时候达11%。

     1920年购买的房产到1939年底,暴跌51%(按通货膨胀调整后的价格),直到21年后的1960年价格才恢复正常。

    1932年,有27万人失去了自己的房子。

    1933年,每天有1000笔贷款被取消。美国所有房屋抵押贷款中有50%违约。大萧条发生后,个人房主向银行提出了41000笔紧急贷款申请,只有3个被批准。土地价格下降,到1933年,仅仅是芝加哥的土地价格,就暴跌70%。非核心城市下降幅度更大。在1929年至1933年之间,住宅物业的建设量下降了95%。1929年后,整个房地产行业彻底崩溃,直到1950年才再次恢复到1926年的水平。

     究竟是什么造成了经济危机?让人民承受如此不堪的重负,为此美国经济分析局,对各行各业的产出比进行了系统分析,得出了如下数据:

乘数效应(各部门一美元GDP产生的经济活动)

           0                     0.5                           1                   1.5 (美元)

制造业 …………………………………………………1.42

信息业 …………………………… …………………1.21

农业 ………………………………………………1.2

建筑业 …………………………………………1.1

仓储运输 ………………………………………1

教育 …………………………………………0.9

服务业 ………………………………………0.9

医疗与社会救济 ……………………0.7

金融保险房地产 …………………0.65

租赁典当 ………………………0.6

数据来源:美国经济分析局2007年

     从图表中我们看到投入产出比最高的是制造业,投入一美元的产出是1.42美元,这个时候的经济蛋糕是越做越大。再看房地产和金融保险的产出比是多少?1:0.65美元,意思就是投资到房地产金融保险方面的钱越多,经济蛋糕就会越来越小。这就是为什么房价越来越高,在看似繁荣的经济层面下,大部分人都过得不开心的原因。无论是政府,还是个人,我们的资源配置都错了,我们把本来就稀缺的经济资源配置到产出比最低的资本上了。我们的投入,没有跟我们预期的回报。 数据来源:美国经济分析局,2007年投入——产出表

      镜头来到1987年,日本东京某团地商品房摇号抽签式,55平方米总价6200万日元,摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈,她无奈说运气真背,我们家都两个小孩了,真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。不知道她是不是一直这么幸运,在经济危机到来之前还没有买到房子,手里握着一大把钞票。

  1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价,现今,跌了差不多有2/3。

  迄今,经济学界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议,但真正让日本走上不归路的是房地产。还是资源配置的错误,让贪婪的欲望没法得到满足,经济危机是对人们贪婪的惩罚。

      2007年夏天,美国爆发了次贷危机。危机从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延,房地产信贷危机演变为信用危机,次贷危机演化为全球性的金融危机。

      短短一年多间,道琼斯指数由最高14279点(2007年10月11日),最低跌至7800点附近(2008年10月10日),跌幅达到45%。又一场狂欢派对被市场经济的手驱散了,人们付出的是血的代价,经济危机的年代是自杀率最高的。

     据统计,失业加上投资失利导致的破产,使1929-1933年,美国年自杀率飙升至历史最高水平。从1928年的每10万人的18.0,上升到1932年每10万人的22.1,这是美国历史记录的最高值。其中大多数是男人。

    《中国住房发展报告(2017-2018)》显示,截止2016年底中国居民住房抵押率升至50%,已接近美国2007年美国次贷危机爆发前的水平。

       招商证券三月宏观数据:中国政府部门负债增速在3月上升至12.9%,超出我们的预期;从高频数据上看,4月政府负债增速或有所回落,等待两会给出的全年地方债额度。非金融企业负债增速3月大幅上升9.7%,前值8.5%。PPI在3月环比下滑1.0%,同比降幅扩大(-1.5%),4月PPI同比增速大概率将继续下降,跌破2019年10月的底部(-1.6%),虽然5月开始有望逐步恢复,但弹性可能有限。

      最近,不少自媒体账号转发了一篇题为《假精致,榨干了多少年轻人》的文章。文章引用了一组某外资银行的数据:“‘90后’人均负债12.79万(元人民币),是月收入的18.5倍。”

     不讨论某些政府为什么对房地产的情有独钟,就说个人负债,中国政府应该警惕遍地开花的平台借贷了,除了规范他们的法律手续是否完备,是否还可以考虑更多,譬如:平台注册的年龄限制在三十岁以上?

    另外,全球化的今天美国的制造业回流给了我们什么样的提示,希望有人能静静地思考思考。

    无论数据是不是绝对的真实,也无论你有多么乐观,我相信,勒紧裤腰带的日子离我们不远了。 

        

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